文/乐居财经 林振兴 曾树佳

接连几天，不少房企主管人忙得团团转，签约签到手软 。例如，万科23日与交行 、中行、农行达成方针协作 ，24日与工行
 、建行 、邮储银行达成方针协作。

另一边，银行也罕见在官网官微发稿，供给给房企意向性授信金额，似乎在积极表态：我在努力借钱给开发商
，拥护房地产卫生推动 。

据乐居财经汇总，截至11月25日 ，出行银行
、中国银行、建设银行 、工商银行、农业银行 、邮储银行等六大行 ，合计为18家房企授信16550亿元
，动作之密，力度空前。

出手最阔绰的当属工行，直接撒币6550亿元；而最大宠儿则是万科 ，获得了6大行超3000亿元的意向性授信。更有银行主管人对资讯放话，后续还将开展第二批全国性房地产公司协作签约工作 。

之所以，银行救市的步伐来得如此之坚决而迅速，是因为“史诗级救市”的金融16条也正式出台了。其中第一条就是XM外汇代理——平稳房地产开发贷款投放 ，并重申：持续“两个毫不动摇”，对国有 、AVA爱华外汇平台民营等各类房地产公司一视同仁
。

仿佛一夜之间，苦盼甘霖的房地产等来了一场大雨。而“一视同仁”这四个字
 ，也让不少于水火煎熬之中的房企似乎看到了希望 。

但仍有人质疑这是一场“表演性救市” ，因为受益的民营房企还是优等生
，主要集中在万科、龙湖、碧桂园 、美的置业
、合生创展、滨江等几家
。

而暴雷房企就没那么幸运，像恒大、华夏幸福、蓝光、泰禾、佳兆业等则没有出现在此次授信名单队列中。“就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说，是好事。已经旱死的庄稼，就没你什么事了。”业内人员调侃道。

再者，那些获得银行授信的房企 ，并不意味就拿到了真金白银。授信如同盲盒，里面装的是什么都是未知数。所以看似钱来了，地产老板可以松口气，但在将来的答卷里，福汇外汇或许他们每一个人都不轻松。

毕竟房企靠的是销售回款
、融资“两条腿”走路
，即使万亿放水 
，能减轻目前的现金流难题，但假如楼市连续低迷，房企回款内生动力不足，再多的流程都白搭。

银行开闸万亿救市

连续三天
 ，国有大行出现了排队给房企“发钱”的盛况，且额度巨大。

先是11月23日
，出行银行为美的置业和万科分别给了200亿和1000亿的意向性综合授信额度，其用途包括开发贷款 、个人房产按揭贷款 、并购贷款、保函、供应链融资、债券理财等 。

同日，中国银行与万科 、龙湖、碧桂园签署了《方针协作协议》，并向这三家房企分别供给1000亿
、600亿 、600亿的意向性授信额度 。

中国农业银行也不甘落后，23日下午立马与万科
、中海推动、华润置地、龙湖、金地五家房企举行银企方针协作协议签约仪式。但该行对比“内敛”，并未披露具体的授信金额。

紧接着次日，银行还在连续向房企慷慨“发钱” 
。11月24日，“宇宙第一行”中国工商银行出手阔绰，其与万科、金地、绿城、龙湖 、碧桂园 、美的置业、金辉等12家全国性房企，以总对总方法签订方针协作协议
，供给意向性融资总额达6550亿元 。

晚间，中国邮政储蓄银行分别与万科 、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业签署整体方针协作协议 ，供给意向性融资总额2800亿元。其中 ，碧桂园获邮储银行500亿元综合授信拥护，加上工行 、中行，它获得总授信额度超1500亿元。

此外 ，建设银行邀请88家房地产和房产租赁公司，召开了房地产市场形势展望暨房产租赁基金交流会。它的授信对象涵盖面更广
。与8家房企签署了协作协议，包括央企中交建 ，地方国企首开 、越秀，以及民企万科
、龙湖、美的置业 、合生创展、大华 。

直至25日，中国银行仍在继续加码，表示本周与万科
、碧桂园 、龙湖
 、中海、华润置地、招商蛇口、金地、绿城中国、滨江 、美的置业等十家房企签署《方针协作协议》
，供给意向性授信金额合计超6000亿元。

这样算下来 ，银行对房企的信贷规模已达16550亿元规模 。其中 ，“优等生”万科一如既往受欢迎 ，6大行均对它供给融资授信额度，合计授信额度高达3000亿  ，可谓拿钱拿到手软；其次是龙湖、美的置业获得5家银行授信 。

这波利好资讯很快在资本市场上得到反馈，地产股又红彤彤了一片，11月24日收盘 ，碧桂园涨幅20.43% ，旭辉涨幅18.35% 、美的置业涨幅16.98% ，接着25日地产股和物业股也一路走高。

有意思的的 ，国有银行清一色将“橄榄枝”伸向国央企 ，以及相对优质的民营房企，它们的共性是均未“出险” 。

但这仅仅只是开展，业内人员预测，“11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的拥护，尤其是销售排名在TOP20-70的房企，更会积极和银行机构协作 ，以改良流动性难题 
。”

不仅是国有大型银行 ，12家股份制银行也开展动了起来，分别结合自身现状进行细化安排，做好受困房企风险处置。

根据银保监会有关部门主管人介绍，“银保监会要求股份制银行对国有、民营房地产公司一视同仁
，通过对存量贷款展期 、变更还款安排等方法予以积极拥护，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。鼓励各行优化内部授权，提高审批效率。”

这也让很多业内人员看到了希望，“因为很多民营房企其实就是死在突然的抽贷断贷上，此次监管层终于开展对症下药了。”

并且，银保监会还表示 ，已有股份制银行向部分房企开展保函置换预售资金的业务 ，例如佳兆业。据乐居财经悉，中信银行通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。

之所以 ，银行开足马力为房企融资保驾护航 ，是因为“史诗级救市”的金融16条也在11月23日晚正式由央行、银保监会披露。

在这份《关于做好当前金融拥护房地产市场平稳卫生推动工作的通报》（“金融16条”）中 ，第一条就是——平稳房地产开发贷款投放，并重申：持续“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产公司一视同仁
。

此外，央行行长易纲在2022年金融街论坛年会上表示，房地产业关联很多上下游领域，其良性循环对财政卫生推动具有关键意义。

就连一向警惕地产泡沫的银保监会主席郭树清，也转变态度 ，开展力挺地产，他表示，“我国仍然处于都市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产理财具有很大的上升潜能  。”

数据呈现，1-10月 ，银领域累计发放房地产开发贷款2.64万亿元 ，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为平稳房地产市场供给了有力的金融拥护 。

并非“一碗水端平”

新的资料中 ，一句“对国有、民营等各类房地产公司一视同仁”的表述 ，似乎在传达着前所未有的信号，让一众民企地产人，精神为之一振。

因为国资阵营与民企阵营，向来犹如两个世界 ，在融资便利度 、融资成本上  ，均有着较大的差异。领域风调雨顺时尚且如此，“雨天”的时候，金融机构“收伞”，更凸显两者融资体量与成本的落差。

房企的融资种类一般涵盖银行贷款 、票据、公司债、资产证券化等。其中，银行贷款对于房企来说尤为关键，无论身处哪个阵营，很多地产商的银行贷款体量 ，都超过总有息负债的一半水平。

但调控期内，民企从银行借来的钱普遍有所下降 ，该项融资处于净流出情形。

比如，金科股份去年年末的银行贷款存量为419.39亿元，今年中期便降为351.66亿元，降幅为16.15%；荣盛推动去年还有296亿银行贷款 ，半年后也下降了17%至245.7亿。此外，阳光城、泰禾等也有类似的状况。

一位民营房企的财务主管人对乐居财经表示：“公司的开发贷都多少年没新增了，一旦有具体项目逾期，就不太可能做新增。”换言之
，出险房企更容易被银行“断供”
。而近日的中梁，不但没能等来银行的源头活水 ，反而还遭遇银行的清盘呈请 。

相反，中交地产截至今年中期的银行贷款
，相较于去年年底提高了21.71%至280.96亿，招商蛇口该项数值也提升了7.62%至1263.51亿。这在一定程度上 ，说明在过去的半年内，银行拥护国央企的力度，明显要大于民企。

中交地产上半年实现归母净利润8425.4万元，同比下降47.87% ，尽管业绩仍不理想，但它的融资依旧顺畅。由此可见，国资的背书，可谓是价值连城。

除了能获得融资增量之外，国央企的银行融资利率 ，也比民企低了不少 。A股房企中 ，有披露银行贷款单项利率的并不多，乐居财经翻阅了7家样本房企发现，金融街  、中交地产 、招商蛇口的银行贷款利率
，最低为1.6%
，最高也仅为7.05%。

而金科股份、阳光城
、泰禾、荣盛推动等的银行贷款利率
，最低为3.3%，最高却达到10%以上 ，为荣盛推动的11.07% 。

不过，银行向来有自己的风险判断
，在稳健的国资，与经营不确定性较大的民企之间做出选择，无可厚非。将来 ，国央企的融资优势，还将继续存在 ，而且不只是银行贷款，其他融资方法也是如此。

因此 ，回过头看，“金融16条”中提及的国企
、民企一视同仁，并不是说两种不同性质的公司能享有同等的融资体量与成本，而是要矫正之前银行过度的风险偏好，避免继续一刀切地忽略民企的融资需求。

据汇总 ，此次银行授信开闸 ，已有超过18家房企受惠 。18家房企均为百强房企，其中8家为民企，10家为国央企，较为平衡，更体现了此次“一视同仁”的基调
。

前期合计4000亿的保交付法规资金，更多拥护在项目层面，与此不同的是，近期第二支箭
、商业银行的万亿资金拥护，则更加聚焦于公司层面
 ，表明供给端法规已向“既保项目、更保主体”转变。

授信容易放款难

去年至今，在违约 、暴雷如潮的地产圈内 ，银行等金融机构都绷着敏感的神经，这才有了广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结宜兴市恒誉置业 、恒大地产存款约1.3亿元或查封
、扣押其他等值财产。

法院认为 ，广发银行宜兴支行以现状突发  ，不马上申请保全 ，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由 ，向该院申请诉前财产保全符合法律条例，便通过了这项申请。此事轰动了地产圈 。

不止广发银行，过去一年多以来，很多银行都翻脸不认人，与开发商撕破脸 ，将其告上法院 。而“控地产”也成为银行新的方向 ，各家均在不同程度降低房地产投入 。因为谁也不想总是过着“讨债”的日子 ，为计提损失、坏账而提心吊胆  。

但现在银行的态度在转变 
。先是3月 ，招商银行，兴业银行
、浦发银行
、出行银行、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”
，积极回应监管层鼓励商业银行拥护房地产收并购的号召，方法除了供给并购贷 ，还有发行并购债券等。

再到11月，六大行合计将为房企授信16550亿元，动作之密
，力度空前 。而此次银行万亿“大放水”，相较于2008年的“四万亿”，此波仍以防范金融性风险为主 。

虽然“金融16条”特别重申对国有、民营等各类房地产公司一视同仁
。但是，业内人员表示，融资授信在房企间泾渭分明，很多房企甚至都没有“参赛”资格，因为银行投放贷款时 ，需要抵押物以及保证金
。

但很多暴雷房企活到现在，能抵押的早就抵押了 ，已经没有资产做增信了；就算能拿出手的抵押物也是残次品 ，而且现在抵押物价值缩水严峻。一位出险房企内部人员透露 ，“银行开闸与我们并没有多大关系 ，放宽融资的还是那几家优质房企，我们目前重心仍以保交付为主”

换言之，“金融16条”的初衷是与房企融资及化解债务风险及保交楼有关 ，防范金融风险扩散，而非拯救暴雷房企。就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说，是好事
 。已经旱死的庄稼，就没你什么事了。

另一边 ，哪怕有开发商领到银举措辄几百亿甚至上千亿的授信，但并不等于直接融资，它只是初步评估可以借的额度。

以往 ，不少房企总部每年会与银行总部协定一个总授信额度 ，但实际贷款投放多少，就要看房企的实力和银行落实的现状 ，毕竟各家银行的风控标准和容忍度都不一样。

“有一家前二十开发商对外号称自己都有近千亿授信，但最后还是暴雷了
。可见授信容易
，但并不意味能真正拿到钱
。”业内人员表示。

如果真能有部分信用贷款落地
，甚至能做前融来拿地
，不仅可以减轻房企现金流 ，还能激活土地市场 。但现在有种拆盲盒的感觉。“你并不确切知道你的盲盒里装的是什么
 。所以 ，看到钱来了，也许可以松口气
，但在将来的答卷里 ，我们并不轻松 。”在一些地产人看来 。

眼下 ，万亿融资风向的到来，确实能减轻房企的偿债负担 ，这促使了地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场狂欢有待商榷 。

因为房企靠的是销售回款 、融资“两条腿”走路，即使万亿放水 ，能减轻目前的现金流难题 ，但假如楼市连续低迷
，房企回款内生动力不足，再多的流程都白搭，而寒冬仍将连续。