作者/廖尧

房地产领域在2021年末由于融资端边际改良而出现股价回暖 ，但房住不炒的长期法规预期在，回暖之后多数公司股价已经开展横盘归纳 
。

在这样的爱华外汇官网登录大根源下，招商蛇口旗下公募REITs产品--博时蛇口产园REIT则在2022年初交易费用不断走高，从2021年12月31日的收盘价2.771元/份，走高至2022年2月16日的3.582元/份，涨幅29.27%。

如果与发行价2.310元/份相对比 ，涨幅达到55.06%，以致于博时蛇口产园REIT在2月13日
、2月14日连续两日发布停复牌及交易风险提示的公告，核心提示随着交易费用的大幅走高
，净现金流分派率将显著下降
 。

虽然自2022年开年以来 ，目前在交易所上市的11只公募REITs产品交易费用普遍走高，其中如建信中关村REIT涨幅达到20.83%、红土盐田港REIT涨幅达到30.88%
、东吴苏园产业REIT涨幅达到17.4%……

但也正如博时蛇口产园REIT公告中所提示的那般 ，公募REITs是以获取根本项目产生的租金等收入为主要现金流 ，交易费用大幅走高，爱华外汇官网正规吗明眼可见的结论便是净现金流分派率将显著下降。

正因于此
，感叹买少了之外，更多理财者是心存疑惑
，最核心的难题是，以平稳及每年较股票有较高额的派息为卖点，不具发生式上升想象空间的FXTM富拓外汇公募REITs ，为何交易费用被炒到如此之高？

高估值

预期收入是构成理财者对标的定价的主要因素，将来有着利润高速上升空间的领域 ，市场普遍会给予较高的估值
 ，相对应会有着较高的股价 ，反之亦然。

吊诡的是，公募REITs产品，产生收入的资产仅有入池的底层资产，且目前国内公募REITs基本以根本设施为底层资产 ，业务规模都受限于物理空间，即资产的收入基本不会出现突如其来的大幅走高 。

REITs的本质是资产的IPO，对REITs的估值最核心的便是对底层资产的估值
，通过合理的方法测算得出项目合理的估值 。换而言之，公募REITs的估值基本属于明牌 。

得益于国外成熟的经验，对REITs的估值也有较为成熟的办法
，常见无非三种
：资产净值法、P/FFO或P/AFFO法或是现金流折现法。目前，国内公募REITs则基本采用最后一种 ，AVA外汇交易也称为收入法。

简单的一条公式，年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/费用
，得出的收入率即为所得。

按照博时蛇口产园REIT 2021年度预测的年化可供分配金额9,134.57万元计算，若理财人以第一次发行价购入基金  ，年化净现金流分派率=9,134.57万元/(2.310元/份*90,000万份)=4.39%。

但若以新近的费用3.582元购入，年化净现金流分派率=9,134.57万元/(3.582元/份*90,000万份)=2.83%
。

参考一年期及五年期国债收入率 ，即1.9279%及2.497%；以及按照1月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布的LPR数据，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%来看
，该收入率实际上并不算高。

在公募REITs产品费用大幅走高的现状下，不仅博时蛇口产园REIT发布了风险提示，其余如建信中关村REIT、华安张江光大REIT 、富国首创水务REIT等产品也相继提示风险 。

市场普遍将走高原因归结为财政部与税务总局1月26日签发，1月29日发布的《关于根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）试点税收法规的公告》。

具体为 ：设立根本设施REITs前，初步权益人向项目公司划转根本设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务应对，即项目公司取得根本设施资产的计税根本，以根本设施资产的原计税根本确定；初步权益人取得项目公司股权的计税根本
，以根本设施资产的原计税根本确定。初步权益人和项目公司不证实所得 ，不征收公司所得税
。

根本设施REITs设立阶段 ，初步权益人向根本设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值 ，当期可暂不缴纳公司所得税 ，允许递延至根本设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳 。其中
，对初步权益人按照方针配售要求自持的根本设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳公司所得税。初步权益人通过二级市场认购（增持）该根本设施REITs份额，按照先进先出原则认定首要处置方针配售份额 。

对根本设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的条例落实 。公告适用规模为证监会 、推动变革委根据有关条例机构开展的根本设施REITs试点项目。公告自2021年1月1日起实行。2021年1月1日前发生的符合本公告条例的事项 ，可按本公告条例享受有关法规 。

该条例的出台
，为REITs的税收法规给出了清晰的指引，可能引发的结论便是 ，REITs产品下降税金支出
，进而获得更高的预测收入率 ，让市场愿意给予更高的估值。

REITs的收入预期

上述公告的关键在于 ，在公司所得税层面对根本设施REITs设立前和设立阶段给予了“不征+递延”的税收优惠。也可以理解为，这将显著降低底层资产剥离和置入根本设施REITs架构的税负成本，减轻初步权益人参与根本设施REITs的现金流压力 。

天风证券表示 ，法规具体的优势一是初步权益人免交资产重组阶段公司所得税 。目前REITs上市流程一般分为资产组合或重组 、发行设立 、运营分配、退出四个阶段。在资产重组阶段，初步权益人向项目公司划转根本资产可以直接适用特殊重组，暂无须缴纳公司所得税，有助于处理初步权益人的现金流压力和顺利推动项目实行。

对应来看 ，博时蛇口产园REIT发行之时
，其中一条承诺函便是招商蛇口于2021年3月8日出具的 ，声明招商蛇口承诺在本项目发行或存续期间
，如税务部门要求补充缴纳发行根本设施REITs流程中可能涉及的土地增值税等有关税费
，招商蛇口将按税务部门要求缴纳（或全额赔偿其他有关纳税主体）相应税金并承担所有有关财政和法律责任。

其次公司自持部分不需要缴纳所得税，在解禁后对外转让时才需要缴纳。根本设施REITs设立阶段 ，初步权益人向根本设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳公司所得税，允许递延至根本设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

三是已上市试点项目同样享受新税收法规。3号公告自2021年1月1日起实行 ，适用规模为证监会、推动变革委根据有关条例机构开展的根本设施REITs试点项目。

不过对于二级市场而言 ，值得留意的是“对根本设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的条例落实”的条款。

按照现有条款，当理财者从根本设施REITs取得分红时，对公司理财者和个人理财者均暂不缴纳公司所得税和个人所得税、当根本设施REITs从资产拥护证券（ABS）取得分红时，根本设施REITs暂不征收公司所得税等 。

事实上，该条款主要避免的是以前公募REITs产品租金薪资须缴纳增值税 、房产税等 ，分配剩余收入时须缴纳剩余收入的所得税 ，但是理财人获得所分配的利润还需再次缴纳个人所得税或公司所得税，面临双重征税  。

但当视角回到博时蛇口产园REIT产品上
 ，该法规的发布因为是落实现有优惠条件，故实际上的作用并不大。

据观点新资讯查阅 ，博时蛇口产园REIT主要是以万海大厦及万融大厦作为底层资产 ，两项目截至2021年四季度末出租面积82,696.59平方米，出租率88.03%。该产品去年四季度实现薪资3,444.78万元 ，全年累计实现薪资7691.42万元 ，全年累计预算完成率92.80% 。

并且，博时蛇口产园REIT四季度报告表示
，基金层面实现的全年累计Ebitda（基金层面税息折旧及摊销前利润）较现金流预测的完成率为101.96%。

换而言之，博时蛇口产园REIT的到期分派收入率基本与此前预测相近。

而在此前募集说明书中 ，两项资产合计产生的合并净利润在2021年度及2022年度分别为3,338.93万元及3,592.00万元，将合并净利润变更为税息折旧及摊销前利润分别为7,199.24万元及7,207.64万元  。

在计算其他变更事项后 ，上述年度的预测可供分配金额分别为9,134.57万元及9,267.20万元。该会计项下值得留意的一点是，支付的利息及所得税费用调减1,112.09万元及1,426.36万元
。

该类目的变更应为税收优惠所带来的上升 ，在2018年至2020年，即有关底层资产未资产重组成公募REITs产品前，每年所得税费用分别为2,045.81万元、2,178.70万元以及1,784.22万元
 。这也使得有关年份的综合收入总额分别为6,137.42万元6,536.09万元和5,352.66万元 。

也就是说，在计算可供分配金额时 ，博时蛇口产园REIT已计算有关优惠，那也就形成目前基金交易费用大幅走高的最大悖论，因为不断走高的交易费用，让购买资产的收入率连续降低，使得产品存在严峻高估。

至于产品是否能通过底层资产的运营实现收入的大幅上升，从而承接目前的高预期？博时蛇口产园REIT目前或许并不能实现。

数据呈现，有关底层资产万融大厦在2018年至2020年实际租金单价分别为125.78元、131.09元、127.92元以及出租率84.25%、81.13%、84.08%；万海大厦实际租金单价137.20元、154.10元 、145.74元及出租率85.26% 、81.06%、94.36%。

募集说明预测2021年度、2022年度万融大厦实际租金单价分别为124.70元  、129.99元以及出租率87.00%、90.00%；万海大厦实际租金单价144.38元
、142.16元以及出租率92.00%、92.00%。

对比2021年四季度实际运营数据来看 ，即底层资产在季度内平均出租率86.48%，平均月租金119.07元/平方米  ，有关测试数据也具备可参考性，即博时蛇口产园REIT的收入不会因为经营状况的突然变动而出现短时间大幅走高。

也许，如今公募REITs费用高企
，也仅仅只是情绪使然。