证监会优化房企股权融资，A股地产股开盘掀涨停潮。

11月29日早盘 ，A股中国武夷（000797.sz）、中交地产（000736.sz） 、天房推动（600322.sh）、光大嘉宝（600622.sh）等超10股竞价涨停  。昨日晚间，证监会资讯发言人表示，决定在股权融资方面变更优化5项措施 ，并自即日起施行 。

其中
，AVA爱华外汇平台证监会提及，重启上市房企和涉房上市公司再融资
。允许上市房企非曝光方法再融资，引导募集资金用于“保交楼
、保民生”有关的房地产项目，以及补充流动资金 、偿还债务等。

证监会清晰，重启涉房上市公司并购重组及配套融资 ，允许公司发行股份或支付现金购买涉房资产，募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价 、补充流动资金
、偿还债务等  ，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

“法规意图旨在盘活存量
，防范风险。”中金公司认为，优质公司能够在经营性现金流重启、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下，实现资产负债表改良 ，并连续推动份额提高的良性循环；部分资产质量高、FXTM富拓外汇平台债务复杂程度低的财务受困公司，可能存在潜在的被收并购机会。

数名房企人员认为 ，融资利好法规层层加码
，但从落地层面，还有诸多细节值得推敲 。“核心难题是，（地产领域不景气，再融资发行的股份
，）谁来买 ？谁愿意买 ？买哪类公司？”一名房企高管称。

房企再融资破冰

A股上市房企再融资，已“冰封”十二年。

2010年4月 ，国务院发布了被称为“新国十条”的通报
，清晰要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发公司，证监部门暂停通过其上市 、再融资和重大资产重组 。

同年10月
，证监会发布通报称，为坚决贯彻落实“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发公司重组申请
 。

2015年前后 ，招商蛇口吸收合并招商地产、绿地控股借壳上市A股 ，使得业界对监管松动抱有期待。不过 ，2016年8月 ，证监会回复“收紧房地产上市公司再融资法规”一事时再次重申，“自2010年以来就一直实行，并非新政”，清晰了房企再融资法规并未整体重启。

彼时
，房地产市场利润率高 、平稳性强  ，资金向房地产市场倾斜，对其他实体产业的融资水平形成挤压 。而且，融资端助力房企拿地扩张，间接推高房价
。在此根源下，TMGM外汇平台监管收紧涉房融资
，防止楼市过热 。

今时不同往日 。随着不少房企出险，监管层对房企融资端的驰援力度不断加码。

“房企股权融资法规优化变更是里程碑式进展。”中金公司认为 ，当前领域供需两侧法规已整体转向拥护与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷拥护 、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑 ，层层突破 ，软件整体、力度积极，有助于领域信用端困难纾解和流动性整体优化
，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

广东省房产法规研究中心首席研究员李宇嘉认为，“第二支箭”在债券发行方面
，需要开发商供给合格抵押物、担保和反担保 。金融机构对地产风险的担心 ，市场预期的谨慎
，加上合格抵押物、担保和反担保不足，均作用着法规落地 。

而“第三支箭”则可以依据资本市场风险分散、费用发现的优势
，最大程度扩张房企的融资水平
。其称 ，资本市场上理财者分散、不同理财者对风险的判断不同，对特点项目和公司运营水平的判断不同。对有的理财者来说 ，或许认为市场已经见底 ，或许认为资产费用很低廉
 ，可以入市了。

此外，李宇嘉认为，资本市场融资开展，联同第一、第二支箭一起，能够形成资金利好的叠加效应
 ，从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性 ，提高这两支箭发出的效果落地 。比如，资本市场并购重组开展了
，预计银行信托等配套融资开展的难度就小了，毕竟股权资金进来了 ，将来清债时是劣后的。

落地效果几何 ？

一个关键难题是，当下
，房地产领域深度变更，资金趋于避险 。纵使监管进入了股权融资闸门，有多少资金倾向投向房地产？

有部分机构理财者趋于理性 。一名私募合伙人认为
，再融资审批时间长 ，对房企流动性没有立竿见影的改良 ，“现在A股再融资从董事会提案到证监会审查通过，最顺利都要半年多到一年”。

其次 ，于地产股低位进行再融资，获得的资金量较小 。“蓝光推动（600466.sh）市值41亿
，华夏幸福（600340.sh）102亿 ，ST泰禾（000732.sz）35亿
，就目前市值规模，再融资能融到多少钱？”

最后，再融资或也面临难找理财者的局面 。“别人为啥要买你  ，你把钱都拿去还债，对股东能有啥清晰的回报？能做出业绩承诺么？”

“除非地产市场将来预期能大幅改良  ，不然买这个股票的意义较小。”该名私募合伙人称，新政的意义或为打通了债转股的路径。

亦有研究人员期待 ，房企再融资能有“政府队”托底
。

“谁可以再融资 ？估计很多是国企、央企地产公司
。谁买理财再融资的股份？很可能是法规性银行、央企 、国企资产运维公司，以及国有大银行的资管。”一名地产法规研究人员推测道。

德邦证券地产首席解读师金文曦认为，除了国央企以外 ，部分民企也可能获得再融资的机会 ，“比如此前中债增给予增信发债的公司” 。

此外，证监会此次清晰 ，允许公司发行股份或支付现金购买涉房资产。“涉房资产应该是指存量资产，包括商业和开发类的项目
。”一名Top 30房企区域融资主管人表示。

此前
 ，已有诸多法规促进风险资产处置
。国央企以及优质民企已经获得超千亿并购贷额度去兼并出险项目，但落地者寥寥。

“之前民营房企存在过度融资。有一些项目的资金已经周转到其他项目上去了。部分项目存在资不抵债的状况
，也就是说，销售回款不足以涵盖工程款和债务
 。对于这种项目，大型国有房企是没有动力去收并购的，因为无法实现盈利  。”该名融资主管人称。

“现在的融资法规，全是利好 。不管是股、债，还是REITs
 、私募基金 ，以前限制流向房地产的 ，现在都进入了一扇窗。但从实操层面，还有很多细节值得推敲 。资金投出去了 ，要回本，而且要有收入，才能实现商业逻辑的闭环 。”上述融资主管人称
。