撰文/陈玲

备受瞩目的支出根本设施REITs终于迎来上市。

3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美支出REIT作为首批商业REITs登录上交所。爱华外汇官网网址

近期REITs上市受生态作用较大
，REITs年前大幅下挫实质性作用到待发行的REITs定价
，比如嘉实物美支出REIT和华夏金茂商业REIT的认购费用都落到询价的最低价 。

受春节前法规及节后市场情绪回暖作用，春节后REITs市场情绪快速回暖
，呈现量价齐升 ，但仍处于历史较低位 。3月12日 ，REITs市场普遍走弱，35支REITs仅12支收红，爱华外汇官网正规吗华夏和达高科REIT收涨0.85%涨幅最大，华安张江产业园REIT收跌1.27%跌幅最大。

两只支出根本设施REITs开盘首日也均收红
，但表现一般，金茂商业REIT收于2.685元/份，涨幅0.56%，物美支出REIT收于2.399元/份 ，涨幅0.67% 。而此前上市的不少REITs，上市首日收涨30%的也不在少数。

就上市首日表现看，资本市场并没有对支出类REIT表现特别兴奋，基本上和其他REITs走势趋近  。

平淡表现

支出根本设施公募REITs在千呼万唤中揭开面纱
 ，华润置地 、印力、中国金茂及物美是首批申报公司。

数据呈现，4单项目合计资产估值143亿元
，拟募集资金额127亿元 ，其中华润项目和印力项目规模较大（分别为69.8亿元和35.8亿元）。

而4单项目资产估值Cap rate在5.36%-7.14%，折现率在6.5%-7.25%，运维人预计2024年可供分派收入率在4.73%-6.40%
，该收入率水平与其他产权类项目上市时点相比略高
。

3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美支出REIT正式上市
。

上市首日，TMGM外汇两只REITs表现较为平淡，华夏金茂商业REIT认购费用为2.67元/份，本次发售总额为4亿份，募集金额为10.68亿元。该基金网下理财者和公众理财者均实现超募，配售比例分别为49.04%和94.41%
。首日开盘价为2.671元 、开盘价接近发行价、上市首日收盘价为2.685元
 ，收涨0.56%。

嘉实物美支出REIT认购费用为2.383元/份
，本次发售总额为4亿份，募集金额为9.532亿元 。机构网下认购和公众认购均开展了比例配售 ，网下理财者配售比例为75.95%  ，公众理财者配售比例为71.64%，发行价为 2.383元、开盘价为2.5元、开盘价较发行价涨4.9% 、上市首日收盘价为2.399元 ，收涨0.67% 。

数据出处
：商业客归纳

商业客发现，回望此前上市的REITs，从2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT开展，最近两年陆陆续续有30余只公募REITs上市交易。

从上市首日的表现来看，首日开盘价相较于发行价涨跌幅为正的公募REITs一共有14只，走高的概率为46.67%，平均涨幅为3.66%，当日涨幅达到30%的也并不在少数。

数据出处：商业客归纳

不过，因年初REITs市场普遍承压，国泰君安城投宽庭保租房REIT表现亦较为平淡 
。

中金解读指，支出根本设施REITs的落地推行是众望所归
，其中一项关键缘由是市场普遍认可支出根本设施的长期规模潜力。

长远看，中国REITs市场从底层资产视角有可能形成新资源资产 、出行运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面 ，而支出根本设施可能是IC外汇交易商业不动产大类中最具规模潜力的子板块，其单体资产规模较大是一个突出的特质
。

资产底色

那么，上市的商业REITs资产如何 ？

据悉，华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂览秀城，项目坐落于湖南省长沙市湘江新区
，建筑面积为10.27万平米
，可租赁面积为6.12万平米 。开业至今，项目的销售额及客流量始终保持在较高的水平
。

数据呈现 ，2020年，长沙览秀城年度客流量达到989万人次，同年销售额为4.89亿元；2021年、2022年，该项目的客流量及销售额分别达到1117万人次、1197万人次及5.86亿元 、7.23亿元，三年复合上升率为10.01%、21.59%。

长沙金茂览秀城的出租率自2022年起始终保持在98%以上的高位，净运营收入（NOI）近三年复合上升率达55.40%，日均销售额年复合上升率超25% 、日均客流量年复合上升率超15%，2020年至2023年上半年换租实现的平均租金上升率近20%。

经营效益方面，2023年上半年长沙金茂览秀城项目实现营业薪资5770.09万元 ，净利润610.86万元
，运营净收入2621.02万元；2023年上半年实现销售额 4.29亿元，月销售坪效为1168.64元；实现客流量702万人 ，日均客流量为3.9万人。

中国中化控股有限责任公司副总经理 、总会计师、党组成员李福利表示 ，将来 ，中国中化将携中国金茂连续向公募REITs平台装入优质资产 ，以资产盘活提升有效理财，加速支出根本设施建设。

嘉实物美支出REIT则是首个由民营公司发起、具有商超零售业态的社区商业型支出类公募REITs项目，并且也是北京市首单支出类公募REITs。

不同于长沙览秀城这种买东西中心项目，嘉实物美支出REIT的底层资产则是社区超市类资产 ，包括大成项目 、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目
，总建筑面积77894.28平方米，平均运营时间达到16.75年。

招募公告呈现 ，截至2023年6月末，物美项目出租率为88.7%，低于其他三单买东西中心项目均在98%以上的出租率。

其中 ，大成项目83.21%出租率拖累整体出租率，其余项目出租率均在九成以上 ，分别为玉蜓桥项目93.84% 、华天项目90.55% 、德胜门项目92.15% 。

据悉，截至3月12日，沪深两市已有32单公募REITs上市
。华夏华润商业REIT将于3月14日上市交易，3只支出根本设施REITs共募资近90亿元 。